Desde la apertura de ÉCOLE nos hicimos esta pregunta que vamos a responder el día de hoy desde nuestra mayor honestidad y experiencia que hemos construido en ya casi dos años: ¿Qué debe tener un buen terreno residencial en preventa en Yucatán? Es una pregunta seria, que de ser respondida correctamente puede ayudarte a:
Para abordar esta respuesta hemos generado 10 puntos que debe cubrir tu terreno y los trataremos durante este artículo uno a uno, empecemos.
Primero definamos qué es una zona emergente.
Las zonas emergentes son áreas en las que se está produciendo un cambio significativo y rápido en el desarrollo urbano. Por lo general, estas áreas no han sido tradicionalmente consideradas como "de alto valor", pero están experimentando un crecimiento en su economía y en la demanda de bienes raíces. Las zonas emergentes a menudo se encuentran en la periferia de las zonas metropolitanas, y pueden incluir zonas que antes eran considerados peligrosas o poco atractivas.
Listo, ya hemos definido el concepto de emergente, como tal es una zona que está emergiendo o surgiendo para convertirse en zona de alto valor, hay una transición como tal.
Es común escuchar que Yucatán es un Estado emergente y esto es completamente incorrecto, en Yucatán sí hay zonas emergentes pero no todo Yucatán lo es, distinguir correctamente lo que es emergente de lo que no es, será base del éxito o fracaso que puedes tener con tu compra.
Vamos a responderlo, por definición e investigación que hemos realizado las primeras zonas que sí son emergentes son aquellas que están pegadas a la ciudad de Mérida en la zona Nororiente, afuera del periférico de Mérida.
Empecemos con las zonas que están conectadas a la carretera Mérida - Progreso:
Ahora vamos con las zonas que están hacia la carretera Mérida - Conkal - Chicxulub
Esta es otra zona emergente muy cercana a Mérida donde está creciendo bastante el desarrollo residencial y podemos encontrar lugares como:
Veamos la zona pegada a la costa esmeralda dentro del triángulo dorado entre Chicxulub Puerto y Telchac Puerto:
En este video explicamos las zonas a mayor detalle:
En el mercado de terrenos residenciales en preventa en Yucatán hay de todo, y es común encontrar terrenos muy baratos que prometen ser residenciales pero no lo son, típicamente son Semi Urbanizados con Uso de Suelo Mixto, ¿y esto qué significa y qué tiene de malo?
Bien, el uso de suelo mixto es un tipo de uso de suelo que permite al dueño del terreno utilizarlo para uso habitacional u otros como:
O cualquier otro negocio que el ayuntamiento de dicha zona de permiso, esencialmente esto no tiene nada de malo, sin embargo permíteme compartirte dónde surge el problema.
En el boom inmobiliario de terrenos residenciales en preventa en Yucatán emergieron todo tipo de desarrolladores: los fraudulentos, los serios y los desarrolladores que ya tenían mucho tiempo en otras líneas como casas o departamentos y entraron también al mercado de terrenos. No hay de qué preocuparse de nadie más que de los desarrolladores fraudulentos que en muchos casos una práctica común era comprar tierra (a veces ni la compraban) la comercializaban como uso de suelo mixto y al momento de entregar el desarrollo las calles y áreas comunes se las "regalaban" al ayuntamiento.
¿Qué significa esto? Que el ayuntamiento no tiene la capacidad de atender a tantos desarrollos cercanos entonces los dueños de dichos desarrollos son quienes realmente cargarán con el problema futuro, aquí hay que tener mucho cuidado ya que el desarrollador se "lavará las manos" argumentando que él ya entregó, el ayuntamiento no podrá dar servicios y quien quedará afectado será el dueño.
En resumen, recomendamos absolutamente que si buscas un residencial elijas siempre un terreno de Régimen de Condominio donde los responsables del mantenimiento de las áreas comunes son los dueños de los terrenos, además de ser más seguros porque ya hay barda perimetral y acceso restringido esto mantendrá la plusvalía de tu terreno, todo se mantendrá bien.
En los desarrollos de terrenos residenciales con Régimen de Condominio es el desarrollador quién será responsable de entregar calles, servicios básicos y áreas comunes listos para su uso.
Pon atención que el terreno residencial que vas a adquirir sea desarrollado por una Desarrolladora seria, ¿que significa esto? Aquí te comparto algunos puntos que debe de cubrir:
Todos los terrenos residenciales en preventa en Yucatán manejan un sistema de precios complejo, no hay un precio único; conocer todos los precios posibles de los terrenos a diferentes plazos es crítico para que obtengas el mayor valor por tu compra, revisemos una tabla ejemplo de Gran Telchac:
Nota que el mismo terreno a un plazo de 15 años tiene un precio total de $589,248 MXN, mientras que en pago de contado cuesta $352,000 MXN, una diferencia de $237,248, ¿vale la pena invertirle tiempo a entender los precios no crees?
El vendedor debe proporcionarte todos los precios de tu terreno a los diferentes plazos, en caso de que no lo haga, algo no huele bien.
La parte legal es esencial para un terreno residencial en preventa en Yucatán, y el trabajo del vendedor es proporcionarte todo lo que le pidas y responder a cada una de tus dudas de forma precisa y puntual, si bien al ser terrenos en preventa no siempre se cuenta con toda la documentación legal completa hay algunos esenciales que siempre deben cumplir:
Un terreno residencial en preventa en Yucatán debe contar con todos los servicios ya que el objetivo principal del mismo es la construcción de casas de uso habitacional.
Si te llegan a ofrecer terrenos residenciales en preventa que no están 100% urbanizados al momento de la entrega no compres ya que seguramente se trata de un terreno semi urbanizado que te intentan vender por residencial.
Aquí te comparto los servicios que debe tener tu terreno:
Pide a tu vendedor que te muestre en qué parte del contrato vienen descritos todos los servicios que prometieron, todo antes de dar cualquier cantidad de apartado o enganche.
Este punto es delicado y más vale asegurar, existen desarrolladores inmobiliarios de terrenos residenciales en preventa en Yucatán que manejan un precio dinámico en financiamientos, es decir aparentemente tu firmas un precio final del terreno en tu contrato de promesa de compra, pero en caso de que algunos indicadores macro económicos de México cambien anualmente tu deuda se recalculará aumentando la deuda de tu terreno. ¿Raro no crees? Pero es cierto, así que lo mejor es que te asegures que esto no pasará con tu compra, solicítale a tu vendedor que te muestre en qué parte del contrato esto viene claro.
Hay muchos desarrollos muy lindos, sin embargo algunos de ellos carecen de un buen concepto alrededor del usuario final, en este punto trataremos este tema.
Cada desarrollo está diseñado para un usuario en específico, algunos son para familias jóvenes, otros para parejas de adultos mayores, otros para vacacionar y así hay bastantes opciones, entonces, lo que debes de cuidar al elegir un terreno es que primero averigües quién es realmente el usuario final meta de ese desarrollo, en quién fue pensado, y después de esto observes muy bien si el diseño arquitectónico, materiales, zona u otros atributos están alineados con la mejor experiencia de ese usuario final.
No te recomendamos comprar un terreno que no tenga bien definido a su usuario final o que sus amenidades no estén bien alineadas con ese usuario.
El usuario del desarrollo Mahal de Grupo GEA son las familias jóvenes que desean vivir rodeados de lujo y exclusividad. A continuación te comparto los renders del desarrollo:
¿Tu qué piensas? En este caso, el desarrollo MAHAL contará con materiales de alta calidad algo que gusta a este tipo de usuario ya que al usar este tipo de materiales los tiempos de mantenimiento se reducirán en calles, instalaciones y demás. Por otro lado MAHAL maneja un estilo monumental y un diseño arquitectónico realizado por un importante despacho de Yucatán.
Recuerda entender muy bien a quién está dirigido y si el concepto y amenidades están realmente alineados a dicho usuario.
Una vez que ya has identificado al usuario final debes cuidar también que los servicios cercanos al desarrollo estén alineados al usuario de ese desarrollo, por ejemplo: Si es un desarrollo enfocado en familias jóvenes con hijos pequeños pues naturalmente necesitarán de escuelas, hospitales para cuando enfermen, centros comerciales, áreas deportivas y demás. Si este desarrollo se encuentra a 1 hr de Mérida en una zona aislada los usuarios tendrán una muy mala experiencia y seguramente se irán pronto a una mejor zona para ellos y tu como dueño de la casa no podrás rentarla por periodos largos.
Entonces aquí lo recomendable es cuidar muy bien que la zona que rodea el desarrollo esté alineada al usuario final y que su experiencia será buena.
No todos los desarrolladores priorizan las buenas experiencias de sus clientes en los residenciales, hay algunos que construyen demasiado y venden una proporción muy grande de terrenos vs. áreas verdes, esto no es un buen indicador, para que tengas un parámetro si el desarrollo residencial está dejando menos del 10% de área verde en todo el desarrollo significa que está preocupándose más por su bolsillo que por la buena experiencia de los habitantes del desarrollo.
