Es muy común encontrar anuncios de terrenos en Yucatán a Meses sin Intereses, pero ¿qué tan real es esto? ¿En verdad las desarrolladoras inmobiliarias te están vendiendo terrenos a meses sin intereses? Descúbrelo en este blog.
Primero entendamos el sistema de precios de los terrenos en preventa en Yucatán, y para lograrlo veamos el primer ejemplo:
Este ejemplo es del desarrollo Blanca Mérida de la desarrolladora SIMCA, podemos ver que indica 36 meses sin intereses, ¿esto es real? Bien, MESES SIN INTERESES significa que el comercializador te lo está vendiendo al precio de contado y no pagarás nada extra por el financiamiento, veamos los números:
Terreno de 405 m2
Precio contado: $591,138 MXN | 0%
Precio 12 meses: $624,348 MXN | 5.61% interés
Precio 24 meses: $644,274 MXN | 8.98% interés
Precio 36 meses: $664,200 MXN | 12.35% interés
En este momento ya te habrás dado cuenta que los precios de los terrenos van incrementando dependiendo del plazo de financiamiento que elijas, entonces si bien no estás pagando una tasa de interés mensual o anual, el hecho de que elijas un crédito en cualquier plazo representará un interés al final sobre el precio de contado; ahora te ayudaremos a entender porqué pasa esto y cómo puedes elegir la mejor opción para ti.
Empecemos hablando del primer concepto esencial: el precio de lista.
Cuando un vendedor de terrenos residenciales en preventa en Yucatán te mencioné el precio de lista, tú debes saber que es el precio más caro al cual el desarrollador te va a vender ese terreno y siempre representará el plazo de financiamiento más largo, entonces en el ejemplo anterior el precio de lista es de $664,200 MXN que típicamente se te ofrecerá como meses sin intereses y conforme vas disminuyendo el plazo de financiamiento te ofrecerá un "descuento" aplicado a cada uno de esos plazos, siendo el máximo descuento en el pago de contado.
En pocas palabras, están haciendo la matemática al revés, en vez de ofrecerte un terreno de $591,138 MXN e indicarte que si lo pagas a 36 meses te cobrarán un 12.5% de interés sobre el valor total de tu terreno, te dicen que el precio es de $664,200 MXN y que te darán un descuento si lo pagas a menos meses, cosa que aquí en École nos parece un poco confuso pero las cosas como son, así es como se vende esto.
El precio de lista es el precio más caro de un terreno residencial en preventa en Yucatán, sin promociones ni descuentos. Share on XAhora, si ya estás investigando sobre los precios de los terrenos y los diferentes plazos para adquirirlos, aquí vas a encontrar los elementos que necesitas solicitar a tu asesor para calcular el interés real, veamos un ejemplo, una cotización de un terreno en el Desarrollo Wayúum de Grupo GEA.
Para conocer el interés necesitas dos valores:
Nota: típicamente el vendedor de terrenos tradicional no te dará el precio de contado de terreno a menos que se lo solicites.
Y después viene una sencilla regla de 3:
En este ejemplo pagarías un 17% de interés total en tu plazo a 72 meses de un terreno de 160 m2. En este momento seguro te estás preguntando ¿esto es caro o barato? No te preocupes, más adelante revisaremos una tabla comparativa de diferentes desarrollos. Por ahora respondamos la siguiente pregunta: ¿pero por qué deberías pagar intereses al desarrollador de un terreno residencial en preventa en Yucatán?
Tu pregunta es muy justa y la respuesta pareciera simple e intuitiva: porque el dinero cuesta, pero abordémosla con mayor profundidad y claridad. Para esto entendamos el modelo de negocio de un desarrollador de terrenos residenciales en preventa en Yucatán, comprar tierra, urbanizarla, realizar una privada residencial y venderla al mejor precio posible de mercado, ahora veamos los pasos que siguen para esto:
El mejor escenario para el desarrollador es haber completado la venta de todos los terrenos previo a la entrega de dicho desarrollo.
¿Y qué tiene todo esto que ver, con el por qué pagas intereses?
Muy sencillo, la mayor ganancia del desarrollador es cuando logran vender sus terrenos al mayor plazo posible, que es el precio de lista, el cuál tiene el interés más alto, sumado a esto debes saber que los vendedores de terrenos ganan por comisión, por lo tanto un vendedor típico te ofrecerá siempre el precio más alto (que aparentemente son las mensualidades más bajas) para poder obtener la mayor comisión posible.
Hagamos un poco de números:
Como puedes observar hay una diferencia de ingresos totales por $140,822,275.34 MXN, naturalmente como cualquier empresa va a buscar vender sus productos al mayor precio en el mercado, esto no es ni bueno ni malo, es un negocio.
Pero aquí estamos hablando de dónde ganas tú, veamos algunos ejemplos para que aprendas a detalle como puedes obtener el mejor precio para ti.
Revisaremos 3 desarrollos, Wayúum de Grupo GEA, Nórtico de SIMCA y Cayo Coco de Dalza, en cada caso observarás el precio de contado, el plazo medio y el precio de lista que en todos los casos es el financiamiento más largo que maneja cada desarrolladora.
En Wayúum encontramos una tasa de interés máxima de 69% con mensualidades de $2,562.40 MXN, por ejemplo si estuviera en tu presupuesto pagar mensualidades de $3,610.58 MXN del plazo de 8 años, te estarías ahorrando $127,351.58 MXN, ¿interesante verdad?
En Nórtico encontramos una tasa de interés máxima de 12.35% con mensualidades de $16,293.75 MXN, en este ejemplo si evaluamos el precio de 2 años, el ahorro sería de $29,328.75 MXN, es posible que por esta diferencia elijas el precio de 3 años con mensualidades más bajas, ¿qué te parece?
En Cayo Coco encontramos una tasa de interés máxima de 55% con mensualidades de $6,510 MXN, en este ejemplo al tener el plazo de 6 años un interés elevado podrías optar por un plazo de 3 años o menor.
Una vez que has elegido comprar un terreno residencial en preventa en Yucatán en un desarrollo específico:
Los créditos de los terrenos residenciales en preventa en Yucatán sí tienen interés, y esto es completamente normal ya que estás utilizando el financiamiento como un mecanismo de compra; después de leer esto podría ser fácil caer en la siguiente trampa: "entonces solo debes comprar a precio de contado, porque es lo más barato, ¿no?", no es así, resulta que este tipo de terrenos suben de precio con bastante agilidad y posiblemente te encuentres en alguna de las siguientes dos situaciones:
Esto último no lo digo al aire, cuando abrimos École hace un par de años se acercaron a nosotros amigos, conocidos y prospectos que nos preguntaron por los terrenos, en general nos comentaron que iban a ahorrar y que entre seis meses y un año se iban a comprar su terreno, esto nunca pasó, ni uno solo de ellos lo logró y no es que sea malo pero esa meta que tenían no se cumplió.
Entonces nuestra mejor recomendación es que si es realmente relevante para ti adquirir un terreno residencial en preventa en Yucatán, lo adquieras eligiendo el plazo más corto que esté dentro de tu presupuesto, siempre cuidando que tus pagos mensuales no se vean comprometidos si hay pequeños cambios en tus ingresos.
