Si buscas Invertir en Terrenos en Mérida, seguramente tu objetivo es poner tu Dinero en los Terrenos que te darán Mayor Plusvalía Real en el Futuro, sabemos que esto es un Gran Reto para ti, y por ello trabajamos mes a mes midiendo el comportamiento de lo que hemos identificado como las Métricas más Relevantes que impactan en el aumento de Valor de los Terrenos en Mérida, esto lo encontrarás en nuestro Reporte de Rendimiento y Plusvalía Mensual; en este artículo conocerás la explicación de cada métrica.
¿Cuáles son los Terrenos en Mérida que te darán más plusvalía en tu Inversión? ¡Esto es realmente una gran pregunta! En ÉCOLE nos encontramos con este mismo reto cuando abrimos la inmobiliaria y descubrimos que no existía información absolutamente de nada, todo se basaba en mentiras que se dicen en el mercado inmobiliario... Algunos prometían un 16% anual, otros 18%, pero ¿dónde estaban los datos? ¡Nada era real!
Como respuesta, nos propusimos a darle seguimiento a múltiples Desarrollos de Terrenos en Mérida para identificar factores representativos que te den a ti y naturalmente a nosotros, certeza de cuáles son los Mejores Desarrollos de Terrenos para Invertir y nos encontramos grandes sorpresas.
Hoy Diciembre de 2024 contamos con un modelo bastante maduro de múltiples métricas que medimos mes a mes y las plasmamos en nuestro reporte de Rendimiento y Plusvalía de Terrenos en Mérida, en este artículo con gusto te explicaremos todas las métricas que medimos y porqué son importantes para ti, ¡Créeme, cada Métrica en Nuestro Reporte es Relevante!
En ÉCOLE nos especializamos en los Terrenos en Preventa en Mérida, dentro de Privadas Residenciales en Zonas Verdaderamente emergentes, ya que en nuestra experiencia son los que dan mayor certeza a los Inversionistas que se encuentran fuera de Mérida y buscan obtener la mayor Plusvalía y Rendimientos posibles.
Analizando el Aumento de Valor de otro tipo de Terrenos como por ejemplo los mal llamados "De Inversión" que son terrenos sin servicios o los Terrenos "Semi Urbanizados" que son terrenos con uno o dos Servicios, encontramos que en estos terrenos el aumento de valor es completamente especulativo ya que no hay cambios sustanciales en sus condiciones que justifiquen la Plusvalía, en pocas palabras: No te recomendamos comprar Terrenos en Mérida Sin Servicios o Semi Urbanizados para obtener Plusvalía.
¿Son bastantes números verdad? ¡Bien! Para explicar a detalle cada métrica de Plusvalía de este Desarrollo la convertiremos a un formato de tabla para poder entenderla mejor:
| Rendimiento y Plusvalía Cayo Coco Tropical Living Diciembre 2024 | |
|---|---|
| Meses de comercialización | 23 |
| Rendimiento total | 38.33% |
| Rendimiento mensual | 1.47% |
| Rendimiento anual | 17.59% |
| Precio m² de salida | $2,250.00 |
| Fecha de salida a mercado | Enero 2023 |
| Precio m² actual | $3,008.75 |
| Plusvalía total por m² | $862.50 |
| Promedio de terrenos vendidos por mes | 25.43 |
| Terrenos apartados | 18 |
| Porcentaje vendido | 48.75% |
| Total de terrenos vendidos | 585 |
| Terrenos vendidos mes Anterior | 7 Terrenos |
¡Listo! Ahora sí, vamos métrica por métrica.
Son los meses que lleva este desarrollo en el mercado, desde el momento 1 que salió a la venta hasta el día de hoy.
Es común encontrarnos con Desarrollos que nos hablan de Plusvalías Impresionantes, pero realmente ¿cuánto tiempo llevan en el mercado para haber crecido así? No es lo mismo una plusvalía del 25% en un año que una plusvalía del 25% en 5 años; por otro lado, los desarrollos muy grandes de más de 1,000 terrenos tienden a tardarse varios años en venderse completamente, pero si es un desarrollo pequeño y lleva muchos meses a la venta puede hablarnos de unos terrenos que no son muy buenos o que muestran alguna debilidad comercial de la desarrolladora.
El rendimiento es el aumento de valor o disminución de valor de un Terreno en Mérida en términos porcentuales, aquí calculamos cuánto ha crecido de valor desde que salió a la venta hasta el día de hoy.
Muestra el comportamiento histórico de rendimiento de un Terreno en Mérida, si bien no es una promesa futura, conocer esta métrica te permitirá identificar a los que tienen mejor rendimiento.
Este indicador resulta de la división del Rendimiento Total entre el número de meses en el mercado, te sirve para compararlo con otras herramientas de inversión.
El Rendimiento Anual se obtiene multiplicando el rendimiento mensual por 12.
Esta es de las métricas más representativas de un Terreno, ya que te permite comparar la Inversión de Terrenos en Mérida vs. otras herramientas de inversión, ya que típicamente los rendimientos se muestran de forma anual.
Esta métrica muestra cuánto costaba el metro cuadrado de un terreno regular en precio de contado cuando salió al mercado, su importancia radica en que al conocer en cuánto salió el metro cuadrado puedes conocer realmente cuánto ha subido de precio a lo largo del tiempo respondiendo a la importante pregunta: ¿qué tan buena inversión ha sido?
Esta métrica es esencial para conocer la Plusvalía del Terreno a lo largo del tiempo; por otro lado es importante estar atentos a no comprar terrenos en Desarrollos que lleven mucho tiempo en el mercado y hayan aumentado muy poco su precio del metro cuadrado, esto podría ser un signo de una mala zona, un mal desarrollo, etc.
Nota: El precio del m2 que aquí medimos es el precio del terreno en contado, ya que lo más común es que los terrenos suban de precio en los financiamientos, la plusvalía y rendimiento es calculada en precio de contado.
Esta es la fecha , mes y año en el que el terreno salió a la venta.
Hay desarrollos que llevan en verdad mucho tiempo en el mercado y se venden muy poco, por otro lado hay otros con mucho menos tiempo y se venden muy bien, tu deberías poner el dinero en los desarrollos que tienen buenas ventas actuales ya que cuando se entreguen estos desarrollos muy posiblemente también te será mucho más fácil venderlos como terreno o como casa en caso de que construyas.
Es el Precio del m2 actual en terreno regular en precio de contado.
Este dato te sirve para dos cosas:
Es cuánto ha ganado un inversionista en este desarrollo a lo largo del tiempo desde el momento que el desarrollo salió a la venta hasta el día de hoy y lo mostramos por m2 en terreno regular en precio de contado.
Aquí puedes identificar en pesos mexicanos qué tan buena inversión ha sido este desarrollo.
También llamada Agilidad Comercial, los Terrenos Vendidos por Mes son el promedio del número de Terrenos en Mérida que se han vendido de este desarrollo a lo largo del tiempo desde el momento que salió al mercado hasta el día de hoy.
Hay una gran cantidad de oferta de Terrenos en Mérida y definitivamente hay algunos que son mejores que otros, cuando conoces el Promedio de Terrenos Vendidos por Mes puedes conocer qué tanta aceptación tienen en el mercado, si son buenas sus ventas habrá el capital para desarrollar y entregar en tiempo y forma, por otro lado, si sus ventas no van muy bien, podría el desarrollador tardarse más de lo previsto en la entrega.
Son el número de Terrenos marcados como Apartados en el Mapa de Disponibilidad Online, esto significa que los terrenos están aún en alguna de las siguientes partes de la compra:
Una vez que se han completado todos los puntos anteriores el Terreno se mostrará en el Mapa como Vendido en Color Rojo.
Porque son terrenos que aún no están realmente vendidos, en muchas ocasiones se liberan y podrían dar una falsa idea de ventas muy altas si no los separamos de los terrenos vendidos.
Es el Porcentaje de la Venta Total de todos los Terrenos en este Desarrollo, no de la etapa sino del Desarrollo Completo.
Mientras más alto sea el Porcentaje de Terrenos Vendidos en el Desarrollo, menor será la Plusvalía que obtendrás con los incrementos de precio a lo largo del tiempo hasta que se terminen de vender todos los Terrenos, en pocas palabras, mientras más terrenos le queden por vender al Desarrollador, más incrementos hará y más plusvalía obtendrás.
Esta métrica responde a las preguntas:
Conocer el porcentaje vendido de Terrenos en Mérida no es suficiente, ya que podríamos encontrarnos frente a un Desarrollo de Terrenos en Mérida muy pequeño, y este tipo de Desarrollos (menores a 100 Terrenos) en muchas ocasiones no son una muy buena idea como inversión para obtener la Plusvalía que da el Desarrollador al incrementar sus precios: "Mientras más Terrenos Totales tenga el Desarrollo, mayor es el potencial de aumento de Valor por los Incrementos de Precio que hará el Desarrollador Inmobiliario"
También es importante destacar que mientras más pequeño sea el Desarrollo de Terrenos en Mérida en el que compres:
Por último, es importante saber qué tanto se ha vendido un desarrollo y en cuánto tiempo está planeada la entrega de la etapa en la que estás comprando, aquí hay una importante relación: Si la entrega está muy cercana y se han vendido pocos terrenos en esta etapa, podría pasar que la entrega se retrase porque posiblemente no haya la cantidad suficiente de dinero para desarrollar; los puntos ideales son:
Es el Número Total de Terrenos que se vendieron de este desarrollo en el mes anterior.
Ya llevamos un tiempo importante dando seguimiento a las ventas de múltiples Terrenos en Mérida, y originalmente solo cuantificábamos la Agilidad Comercial, descubrimos que había desarrollos que tenían una agilidad comercial muy alta, pero las ventas de los meses más recientes eran bastante más bajas, ¿por qué pasaba esto? Notamos que hay desarrolladores que tienen una cartera de clientes que usualmente les compran en uno y otro desarrollo, estos inversionistas siempre compran cuando los Desarrollos salen a mercado, pero estos inversionistas se acaban, y las ventas se ralentizan.
Entonces, la pregunta que respondemos con esta métrica es ¿y qué tal se ha vendido últimamente? ¡Importante! ¿No crees?
En ÉCOLE no creemos ni promovemos las compras emocionales de Terrenos en Mérida, en muchas ocasiones este tipo de compras llevan directo a una estafa o un fraude, lo que nosotros buscamos al proporcionarte estos datos son tres cosas:
